ชาวต่างชาติอยากซื้อที่ดินในไทย แต่ทำเป็นสัญญาเช่า

[Noi-Tessin]

สวัสดีปีใหม่ค่ะ ป้าพอล และสมาชิกทุกคน
    คือสามี สนใจอยากซื้อที่ดินในไทย แต่ไม่ได้ใส่เป็นชื่อดิฉัน เขาอยากทำเป็นเช่าซื้อ แต่ถ้าเค้าเสียชีวิต เค้าจะยกให้ดิฉัน ดิฉันก็ไม่ค่อยเข้าใจสักเท่าไหร่ เพราะไม่เคยมีประสบการณ์ คือ เวลาซื้อ ซื้อเป็นเงินสด แต่เค้าต้องการใส่ชื่อเค้า แต่ทำเป็นสัญญาเช่า คือ เงินที่เอามาซื้อ ไม่ใช่เงินส่วนตัวของเค้านะคะ เมื่อซื้อแล้ว จะทำกับบริษัทประกันภัยที่สวิสนะคะ อะไรทำนองนี้  แล้วก็ไม่ได้ทำลิสซิ่งในนามบริษัทด้วยค่ะ เค้าจะทำแบบส่วนตัวคะ ไม่ทราบใครเคยมีประสบการณ์ รบกวนขอคำแนะนำด้วยค่ะ ดิฉันยังคิดไม่ออกว่ามันจะทำได้ยังไง

[ตุ้ม]

คุณลูกาโนคะ  ทำไมสามีของคุณอยากทำเป็นเช่าซื้อที่ดินล่ะคะทั้งๆที่เค้าจะยกให้คุณหลังจากเค้าเสียชีวิตแล้ว

ขอแนะนำให้ลองใช้วิธีนี้นะคะ  ซื้อที่ดินในชื่อของคุณเพราะคุณเป็นคนไทยมีสิทธิ์ที่จะซื้อได้  เวลาที่คุณไปโอนโฉนดให้นำทนายความมาด้วย หลังจากที่คุณโอนโฉนดที่กรมที่ดินแล้ว คุณและสามีก็เซ็นสัญญา "USUFRUCT" ที่กรมที่ดิน ซื่งสัญญานี้เป็นสัญญาที่ให้สิทธิ์สามีของคุณมีสิทธิ์ที่จะใช้ที่ดินหรือจะอนุญาตให้ผู้อื่นใช้ที่ดินได้  สัญญานี้จะทำให้สามีของคุณมีสิทธิ์ใช้ที่ดินได้จากหนึ่งปีไปถึงตลอดชีวิตและค่าเช่าจะคิดจากศูนย์บาทหรือเท่าไรก็ได้  สัญญานี้ในกรณีย์ที่คุณเสียชีวิตไปก่อนสามีของคุณ  ผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินนี้จากคุณก็ต้องรักษาสัญญานี้ต่อไป  เจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินจะสลักหลังโฉนดว่าสามีของคุณเป็นผู้มีสิทธิ์และคุณหรือผู้ที่ได้รับมรดกจากคุณก็ไม่มีสิทธิ์ที่จะที่เปลี่ยนแปลงก่อนหมดสัญญาได้ถ้าสามีของคุณไม่เซ็นชื่อ  ค่าธรรมเนียมแค่ 55 บาทเองค่ะ  ผลดีที่ตามมาอีกก็คือถ้าคุณคิดจะปลูกบ้านในที่ดินนี้  คุณจะสามารถนำชื่อสามีของคุณมาเข้าในทะเบียนบ้านได้ด้วย  หลังจากที่สามีของคุณได้เข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านแล้วเค้ามีสิทธิ์ที่จะขอใบขับขี่ของไทยได้ดัวยค่ะ

[Noi-Tessin]

สวัสดีค่ะคุณตุ้ม
            ขอขอบคุณมาก ๆ นะคะสำหรับคำแนะนำ คือที่สามีไม่ใส่ชื่อดิฉันก็เพราะ เค้าบอกว่า เพราะเงินที่จะมาซื้อเป็นเงินที่นำมาจาก
คนอื่นนะคะ หมายถึงจากสวิสนะคะ ดิฉันเข้าใจว่าน่าจะคล้าย ๆ กู้เงินจากสวิสมานะคะ แต่ดิฉันก็ไม่ทราบว่ากู้มาจากสถาบันการเงิน หรือจากเงินส่วนตัวของเพื่อนเค้า  จึงใส่ชื่อดิฉันไม่ได้ แล้วจากนั้น จะทำประกันไว้ด้วย เขาว่าอย่างนั้นนะคะ หลังจากซื้อที่ดิน มีแพลนว่าจะปลูกบ้านด้วยค่ะ 
           

            ที่คุณตุ้มบอกว่า สามารถย้ายชื่อสามีเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านได้ สงสัยว่า ถ้าสามีดิฉัน ไป ๆ มา ๆ ระหว่างสวิส ไทย ถ้าย้ายชื่อเข้ามา จะมีปัญหาเรื่องเงินบำนาญหรือเปล่า เพราะดิฉันกับสามีจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ออกนอกสวิส ได้ไม่เกิน 6 เดือน ไม่อย่างนั้น เงินบำนาญ จะได้ลดลงนะคะ คือหลังแต่งงาน ได้เงินเพิ่มนิดหน่อยนะคะ เพราะดิฉัน ไม่ได้ทำงาน เพราะยังพูดภาษาไม่ได้ แต่แฟนบอกว่า ลองคำนวนดูแล้ว ถึงพูดภาษาได้ ไปทำงานจริงๆ แต่มาคำนวณภาษีดูแล้ว เหลือนิดหน่อย ไม่คุ้มเลยค่ะ
           
           ยังไงก็ต้องขอขอบคุณ คุณตุ้มอีกครั้ง  ดิฉันจะลองปรึกษากับเค้าอีกครั้งค่ะ
Lugano
สวัสดีปีขาลค่ะ

[ตุ้ม]

สวัสดีค่ะคุณลูกาโน

ขอโทษนะคะขอไม่ตอบและชี้แจงเรื่องเงินที่สามีของคุณที่อ้างว่าใช้ชื่อคุณไม่ได้เพราะกู้ยืมมาในการซื้อที่ดิน  คุณเป็นคู่สามีภรรยากันก็คงจะทราบเหตุผลดี

ส่วนเรื่องการปลูกบ้านนั้นสามีของคุณมีสิทธิ์ที่จะเป็นเจ้าของบ้านได้ถึงแม้จะเป็นคนต่างชาติ  เพราะเค้าเป็นคนออกเงินและมีหลักฐานว่าได้นำเงินนี้เข้ามาจากต่างประเทศ  หลังจากปลูกบ้านแล้วคุณให้สามีของคุณไปขอทะเบียนบ้าน หลังจากนั้นคุณก็แจ้งย้ายสำมะโนครัวจากบ้านเดิมของคุณมาเข้าที่บ้านหลังนี้ในฐานะเจ้าบ้านโดยแสดงหลักฐานว่าสามีของคุณที่เป็นเจ้าของบ้านยินยอมให้คุณเป็นเจ้าบ้าน(คำว่าเจ้าของบ้านกับเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านนั้นมีความหมายต่างกัน) คุณก็ทำบัตรประชาชนใหม่เพื่อเปลี่ยนที่อยู่ให้ถูกต้อง  การที่คุณมีพาสของสวิสไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีทะเบียนบ้านในประเทศบ้านเกิดของคุณไม่ได้  หลังจากคุณย้ายเข้ามาในทะเบียนบ้านแล้วคุณก็แสดงหลักฐานการสมรสเพื่อนำสามีของคุณที่เป็นชาวต่างชาติมาเข้าในทะเบียนบ้าน

เรื่องเงินบำนาญนั้นไม่ว่าจะเป็นจากของรัฐหรือจากนายจ้างเมื่อถึงเวลาแล้ว  คุณมีสิทธิ์ที่จะได้รับเต็มตามสิทธิ์ของคุณไม่ว่าคุณจะพำนักที่ประเทศใดในโลก

การที่ออกนอกสวิสฯได้ไม่เกิน 6 เดือนนั้น คุณสับสนในเรื่องภาษีรายได้ที่หักส่วนลดในฐานะคุ่สมรสกับเงินบำนาญหรือเปล่าคะ

ขอแถมคำแปล  Usufruct แปลว่าสิทธิเก็บกินค่ะ  เป็นคำที่กรมที่ดินใช้

[ตุ้ม]

ขอเพิ่มเติมเรื่องสิทธิเก็บกินค่ะ สัญญานี้จะมีระยะยาวสุด 30 ปี  สามีของคุณจะต้องมีข้อแม้ระบุไว้ว่าต่อได้  ซึ่งก็เป็นอีก 30 ปี  แต่ถ้าสามีของคุณเสียชีวิตไปก่อนสัญญานี้ก็เป็นโมฆะไป  ที่ดินก็เป็นกรรมสิทธิ์ของคุณอย่างสมบูรณ์โดยไม่มีเงื่อนไขต่อไปอีก  คุณให้สามีของคุณไปปรึกษากับทนายความที่มีความรู้ในเรื่องคนต่างชาติในเมืองไทยซิคะ  ทนายจะเข้าใจเรื่องนี้ดีเพราะมีชาวต่างชาติจำนวนมากถูกคู่สมรสยึดครองหรือเอาที่ดินไปขายในระหว่างที่ยังสมรสอยู่หรือไม่ยอมแบ่งปันให้หลังจากการหย่าขาด

[yanisa]

สวัสดีค่ะป้าพอล คุณ Lugano คุณตุ้ม   เพื่อนๆบ้านป้าท่านอื่นๆด้วยนะคะ
  ขอเข้ามาสงสัยด้วยคนนะคะ  ด้วยว่าเรื่องไม่ไกลตัว  คุณตุ้มค่ะพึ่งรู้ว่ามีสัญญา Usufruct ด้วย ขอบคุณ  คุณตุ้มหลายๆ กับความรู้ใหม่  แต่เฉิ่มมีข้อสังสัยค่ะ  คุณตุ้มบอกกรณีเสียชีวิตสามี-ภรรยา  แล้วกรณีหย่าร้างจะมีปัญหาเรื่องการแบ่งที่ดินแปลงที่ระบุสิทธิของสามีต่างชาติด้วยหรือไม่ค่ะ แล้วถ้าแบ่งได้ชาวต่างชาติจะถือสิทธิในที่ดินได้อย่างไร เพราะไม่ได้อยู่ในสถานภาพสมรสกับหญิงไทย อันนี้ยกเว้นคนต่างชาติที่มีสตังค์เยอะๆตามที่กฎหมายไทยกำหนดถือครองสิทธิ 1 ไร่
อย่างไรก็ดีขอบคุณ  คุณตุ้มมากๆค่ะ  กะความรู้ดีๆมีสาระ  เผื่อจะเพิ่มความมั่นใจให้พ่อบ้าน  อนาคตไม่แน่นอนเกิดเรา...ไปก่อน  พ่อบ้านจะได้มีที่พอซุกตัวอ้วนๆ ที่เมืองไทยบ้าง
 

[ตุ้ม]

สวัสดีทุกๆคนค่ะ

คุณเฉิ่มคะ ในกรณีย์ที่มีการหย่าร้างและที่ดินมีสัญญา USUFRUCT ฝ่ายชาวต่างชาติก็ยังมีสิทธิ์ที่จะใช้ทำดินตามสัญญาเดิมไปจนสิ้นชีพ ส่วนฝ่ายชาวไทยก็ยังมีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินเช่นเดิมแต่ไม่มีสิทธิ์ที่จะใช้ที่นอกจากได้รับอนุญาตจากฝ่ายชาวต่างชาติ (ระหว่างที่ยังสมรสอยู่ก็ต้องได้รับความสมยอมจากชาวต่างชาติให้มีสิทธิ์ใช้ที่ดินค่ะ) ที่ดินผืนนี้ตอนที่ซื้อคนไทยต้องแจ้งและได้รับคำยืนยันจากคู่สมรสชาวต่างชาติว่าเป็นเงินส่วนตัวอยู่แล้วเพราะฉนั้นจึงเป็นทรัพย์สินของคู่สมรสคนไทย  ชาวต่างชาติไม่ได้เสียเปรียบอะไรในการซื้อที่ดินนี้เพราะมีสิทธิ์ใช้ได้ไปตลอดชีวิต (ตายแล้วเอาไปดัวยไม่ได้ 5555)นอกจากว่าชาวต่างชาติคิดจะยกเป็นมรดกหรือให้ผู้อื่นมาใช้สิทธิ์ต่อซื่งทำไม่ได้

คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติมีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินที่ใช้ในการปลูกสร้างอยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมได้เพียงไม่เกิน 1 ไร่  แต่ถ้าทำเกษตรกรรมหรืออุตสาหกรรมได้ถึง 10 ไร่ค่ะ

[Noi-Tessin]

สวัสดีค่ะอีกครั้งค่ะคุณตุ้ม คุณ Yanisa
   ขอขอบคุณ คุุณตุ้มอีกครั้ง สำหรับข้อมูลที่เป็นประโยชน์มาก ๆ
   เรื่องเงินบำนาญ อยู่ที่ประเทศไหนก็ได้เหมือนกันค่ะ แต่หากว่าแต่งงาน จะได้เพิ่มมากขึ้นนิดนึง แต่ทั้งคู่ต้องออกนอกประเทศไม่เกิน   เดือน เหมือนว่าต้องอยู่ที่สวิสเกินกึ่งหนึ่งนะคะ ไม่อย่างนั้น จะไม่ได้ในส่วนที่เพิ่มค่ะ
   ลืมบอกไปอีกอย่างนึงคะ ก่อนแต่งงาน ทางแฟนให้ทนายทำสัญญาแบ่งทรัพย์สิน ส่วนของใครของมัน เพราะเค้ามีลูกด้วย แต่เขาหย่าแล้วน๊ะคีะ ทรัพย์สินทุกอย่างของเค้า จึงต้องทำเป็นส่วนของเค้าทั้งหมด เกิดหย่ากันขึ้นมา ก็ต้องแบ่งให้ลูกเค้าด้วย
    ดิฉันได้ปรึกษาเค้าอีกทีแล้ว เค้าก็อธิบายให้ฟัง เงินที่จะเอามาซื้อ มาจากการกู้จากสวิส ที่ใดที่หนึ่ง แล้วทั้งนี้ ทำประกันไปด้วย เวลาชำระเงิน เหมือนกับการเรากู้เงินมาทำอะไรสักอย่าง แต่เราทำประกันควบคู่ไปด้วยเป็นการรับประกัน เวลาจ่ายคืน ก็จ่ายให้บริษัทประกัน เหมือนซื้อความเสี่ยงนะคะ แต่ดิฉันรู้อยู่แล้ว ว่าเค้าไม่มีเงินมากมายที่จะมาซื้อบ้านและที่ดินที่นี่ค่ะ เราต้องวางแผนกันทุกอย่าง
    ก็คงต้องปรึกษาทนาย เหมือนที่คุณตุ้มแนะนำ คงจะหาทางออกได้

ขอบคุณอีกครั้งค่ะ